美国度假屋投资:养房成本与税法解析

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美国度假屋投资:养房成本与税法解析

度假屋投资风潮兴起,如何做出最明智的选择?

俗话说得好,“有房有财”。在自己的住宅之外,越来越多的美国人开始把度假屋看作是第二个家。然而,随着疫情的爆发,美国房价不断飙升,这是否意味着投资度假屋是一个明智的选择呢?本文将从养房成本、税法和出租等多个方面,为您进行重点整理,帮助您做出理性的投资决策。

养房成本:利率、保险与维护费用

利率考虑

首先,养房成本是一个重要的考虑因素。举例来说,对于信用记录良好的纳税人,自住住宅的贷款利率通常较优惠。然而,如果是度假屋,利率一般会比自住住宅高出0.5-0.75个百分点。这意味着在借款金额较高的情况下,负担相对会比较大。

房屋保险

除了利率外,美国房子还需要购买房屋保险。度假屋若有不定期出租的情况,房屋保险金额通常比自住房屋高出许多。自疫情以来,美国天灾频传,房屋保险费用每年平均涨幅在10-20%之间。一些屋主可以通过条件保障部分度假屋的房屋保险,或者向同一集团保险公司购买度假屋的保险以争取折扣。

维护费用

此外,美国木造房子的维护成本相对较高。以购入成本30万美金的房子为例,一年维修保养的费用约在2万5千美金到3万美金之间,这是一笔不小的开销。

税法规划:联邦和州的税收权利与限制

所得税

在联邦和州的税法中,对于自用的度假屋存在着各种税收的权利与限制。例如,对于住在北方较冷的州的居民,如果一年有超过183天住在北方州,那么在外州的度假屋出租的收入可能会产生所得税的问题。各州的房屋税率也不同,即使没有州所得税的负担,免税州的房屋税(Property Tax)也可能是一笔可观的负担。

资本利得税

持有度假屋房产,若长期为个人使用,未来若卖掉可能会产生资本利得,必须缴联邦与州所得税。因为度假屋不符合自用住宅Primary Residence,无法使用一个纳税人25万美金免税额的优惠(Section 121 Exclusion)。当然,若度假屋有使用情况的改变,可能可以有不同的税率或税法优惠。

出租管理:注意社区公约与短租行为

社区公约

有些屋主购买度假屋不仅用于个人使用,还会进行短期出租。在购房前,要留意社区的相关公约与规定。有些社区可能要求屋主不可以进行短期出租或使用类似Airbnb的短租行为,否则可能会受到邻居或HOA(屋主协会)的投诉,甚至被告上法院。

出租收入

屋主一年中若将度假屋出租超过14天,且屋主的自用天数极少,税法上原则上需申报出租收入(Rental Income)。这可以用于做相关减税规划。同时,若委托中介代管度假屋,根据彭博社的数据显示,每个月约需支付8-10%的房租作为管理费用。

结语

拥有自己的度假屋无疑是一个很棒的选择,但在购房之前,纳税人应全面考虑养房成本与税法负担,以便做出更合适自己的投资选择。投资度假屋可能是一个风险与回报兼具的投资,只有深入了解各方面的考量,才能在美国的房地产市场中踏上明智的一步。

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