在美国购买房屋是一件大事,尤其是在过去两年中,由于美国联邦储备系统(Fed)的加息,房贷利率急速上升。那么,我们应该如何获取更优惠的利率呢?在今天的文章中,我将与大家分享我们在购房、申请贷款、谈判房价以及再转贷款方面的经验。同时,我们还会重点整理有关自住房的节税要点。让我们一起来了解吧!
购房前的准备工作
在开始寻找合适的房屋之前,建议先与一家你与之长期合作的银行联系。凭借你的信用分数、稳定的薪资收入以及与银行的交易历史等条件,获得贷款的预先批准(Pre-approved)或贷款资格证明(Pre-qualification letter)。这份文件的作用是向卖家和房地产经纪证明你能够获得贷款,因此他们会更愿意与你议价。有趣的是,在购房过程中,我们可能会找到另一家贷款银行,其利率和条件更好。这意味着预先批准的银行和实际贷款的银行可以是不同的银行。
申请房屋贷款和注意事项

一旦找到心仪的房屋,与卖家达成协议后,就可以开始申请贷款了。由于疫情的影响,现在许多银行建议客户将相关资料上传到他们的网上平台(Portal)。最重要的资料包括联邦所得税报表1040和薪资W2表。银行在审核你的收入和信用报告后,会确定贷款利率并锁定(Lock-in)该利率。特别是在加息的环境中,锁定利率非常重要。另外,我们还需要向贷款银行确认,我们所申请的房屋贷款没有提前还款罚款(Prepayment penalty)。这意味着如果我们有多余的现金流,可以提前还款而不会被银行罚款。
房屋检查和再转贷款
在购房过程中,可能会遇到一些插曲。例如,当我们进行房屋检查时,师傅可能会发现房屋存在其他问题。根据协议,卖方应该负责修理这些问题。如果卖方不愿意,我们可以再次谈判房价,因为本来这笔费用就应该由卖方承担。房屋检查是一个重要的步骤,卖方有义务告知房屋状况,买方有权要求合理的维修。
如果我们在购房时的利率较高,后来房贷利息下跌,那么再转贷(Refinance)成为一个重要的选择。事实上,我们曾经进行两次再转贷。我们可以先与原贷款银行联系,但如果他们的态度不太好,我们也可以寻找其他银行谈判。有趣的是,在两次再转贷后,我们的贷款利率比最初的贷款利率降低了一半。另外,第一次购房时,根据州法律,许多银行要求客户使用代管服务(Escrow Service),即每月除了贷款金额外,还需支付一部分的房屋税和保险费。然而,在再转贷时,我们有权要求不再使用这项服务。通常,贷款申请需要至少30到45个工作日才能完成。如果我们能迅速提供相关资料,如税表和身份证明等,我的经验是大约在两到三周内就能完成。及时回应贷款银行的要求是非常重要的,因为这将直接影响到贷款利率的高低。总而言之,贷款利率与贷款金额占房屋价格的比例有很大关系。因此,在转贷时,如果举债金额较初次贷款时低或房价上涨,我们就可能获得更优惠的利率。
自用住宅的税务节税
在购买自用住宅方面,税法中有一些不同的节税方式。让我们来整理一下重点:
- 自用住宅的贷款利息:如果自用住宅是在2017年12月16日之后购买的,贷款金额在750,000美元以下,则可以在税表Schedule A中全额扣除,降低应纳税所得。
- 自用住宅的房屋税:同样可以在税表Schedule A中列举扣除。
- Points费用:在美国的房贷费用中,有一项叫做Points,一个Point等于1%房贷借款金额。这是通常支付给贷款银行的费用,可以降低贷款利率。如果借款金额很高,支付Points费用以降低利率,可以有效地减少总利息支付金额。此外,贷款的Points费用也可以在税表Schedule A中列举扣除。
每年年底,贷款银行会向借款人发送一份1098表格,其中清楚列出借款人支付的Points费用。由于现在许多银行都采用电子邮件方式或在网上银行系统中提供1098表格,所以请确保保存好相关文件,以减少未来卖房时的课税所得。
卖房时的购房成本和税务优惠
当我们卖房时,可以扣除一些购房成本。其中最主要的是结算费用(Settlement Fee),例如Title Fee(产权费用)、律师费用、Title Insurance(产权保险)、登记费用、测量费用以及产权转移时需要支付的转让税。这些费用都属于结算费用的一部分。此外,如果在自用住宅期间对房屋进行了重大翻修或维护,如更换全新屋顶、增建浴室或其他房间等,这些都属于增加房屋购买成本的费用。同样地,请务必保存相关文件,以便在未来卖房时有效地减少资本利得税。
最后,国税局对自用住宅有一项特殊优惠。如果在购买房屋后的五年中,其中两年将房屋作为自用住宅使用,并在卖房时产生资本利得,则资本利得在250,000美元以下的部分不需要纳税。这一项税法称为Section 121 Exclusion。如果是夫妻共同拥有房屋,在持有房屋的五年中,其中两年内将房子当作自用住宅使用并卖出,则资本利得在500,000美元以下的部分不需要纳税。这里的两年自用住宅使用不需要连续不间断的两年,可以在持有房屋的五年期间累计达到两年即可享受Section 121的优惠。
以上就是关于房屋贷款和自用住宅的一些重点提示和节税要点。希望这篇文章对您有所帮助。
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