在美国，如果您出售不动产，您有可能会收到一份1099-S表格。这份税表主要是记录您在卖出自用住宅或出租房产时的税表。
本篇文章将为您介绍1099-S表格的基本知识和相关的申报要点。
什么是1099-S表格？
1099-S表格是针对房地产买卖而产生的税表。如果您在报税年度卖出自用住宅或出租房产，负责交易的房地产中介、Escrow公司或是贷款银行，会发1099-S表格给您做申报用。
如果您在卖出房地产后没有收到1099-S表格，但若有资本利得，为了保障您的权益，建议在卖出当年度自行申报。国税局有3年查税时效，除非有重大的税务诈骗，查税权利随在3年消失。
常见的1099-S表格使用情况
1099-S表格最常见使用于自用住宅出售。根据美国税法，如果您满足Section 121的资本利得免税条件，即屋主在5年内持有住宅两年，且作为自用住宅使用至少两年，一个人则可以免税资本利得达250,000美元。夫妻两人可有500,000美金的资本利得免税。
如果您满足以上两个条件，则应在售出自用住宅时通过1099-S表格告知国税局，您符合Section 121自用住宅减免资本利得，即便不需缴税。
尽早通知国税局非常重要，因为如果您再次购入自用住宅，并满足Ownership和Use Test两年后，则又可以再使用一次Section 121，保障再次申请自用住宅资本利得减免。
如果您的房产交易是1031 Exchange，您仍可能会收到1099-S表格，在这种情况下，您需要注意1099-S表格上的Box 2 Gross Proceeds将显示为0。Box 4将有一个勾选标志，申报到国税局。务必存档保留收到的1099-S表格。
如果因卖出商用或出租房地产收到1099-S表格，您可以使用表格4797申报Sale of business property。按照税法，每年可以扣抵折旧费用Depreciation expenses，减少商用房产的课税收入。
然而，如果您卖出商用或出租房地产，并且出售价格高于持有成本时，则税局要求在出售时计算折旧回收，也就是所谓的折旧返还Depreciation recapture。
例如，如果您卖出出租房产，赚了100美元，过去10年累计折旧为50美元，那么折旧返还为50美元，您需要以比较高所得税率缴税，另外的50美元将享有较优惠的资本利得课税。如果您卖出出租房产亏本，则不会有折旧返还的问题。
总结
综上所述，如果您出售房地产，会收到1099-S表格。在卖出自用住宅时，请确认是否符合Section 121的资本利得免税条件，并通过1099-S表格告知国税局。如果您有商用房产的交易，您需要注意折旧返还的问题。
