渡假屋投資潮起，如何做出最明智的選擇？

俗話說得好，“有土斯有財”。在自用住宅之外，越來越多的美國人開始將度假屋（Vacation Home）視為第二間自用住宅。然而，隨著疫情的爆發，美國房價不斷飆升，這是否意味著投資度假屋是一個明智的選擇呢？本文將從養房成本、稅法和出租等多個方面，為您進行重點整理，助您做出理性的投資決策。

養房成本：利率、保險與維護費用

利率考量

首先，養房成本是一項重要的考慮因素。舉例來說，對於信用記錄良好的納稅人，自用住宅的貸款利率通常較優惠。然而，若是度假屋，利率一般會較自用住宅高出0.5-0.75個百分點。這意味著在借款金額較高的情況下，負擔相對會比較大。

房屋保險

除了利率外，美國房子還需要購買房屋保險。度假屋若有不定期出租的情況，房屋保險金額通常比自住房屋高出許多。自疫情以來，美國天災頻傳，房屋保險費用每年平均漲幅在10-20%之間。一些屋主可以通過條件保障部分Vacation Home的房屋保險，或者向同一集團保險公司購買度假屋的保險以爭取折扣。

維護費用

此外，美國木造房子的維護成本相對較高。以購入成本30萬美金的房子為例，一年維修保養的費用約在2萬5千美金到3萬美金之間，這是一筆不小的開銷。

稅法規劃：聯邦和州的課稅權利與限制

所得稅

在聯邦和州的稅法中，對於自用的度假屋存在著各種課稅的權利與限制。例如，對於住在北方較冷的州的居民，如果一年有超過183天住在北方州，那麼在外州的度假屋出租的收入可能會產生所得稅的問題。各州的房屋稅率也不同，即使沒有州所得稅的負擔，免稅州的房屋稅（Property Tax）也可能是一筆可觀的負擔。

資本利得稅

持有度假屋房產，若長期為個人使用，未來若賣掉可能會產生資本利得，必須繳聯邦與州所得稅。因為度假屋不符合自用住宅Primary Residence，無法使用一個納稅人25萬美金免稅額的優惠（Section 121 Exclusion）。當然，若度假屋有使用情況的改變，可能可以有不同的稅率或稅法優惠。

出租管理：注意社區公約與短租行為

社區公約

有些屋主購買度假屋不僅用於個人使用，還會進行短期出租。在購屋前，要留意社區的相關公約與規定。有些社區可能要求屋主不可以進行短期出租或使用類似Airbnb的短租行為，否則可能會受到鄰居或HOA（屋主協會）的投訴，甚至被告上法院。

出租收入

屋主一年中若將度假屋出租超過14天，且屋主的自用天數極少，稅法上原則上需申報出租收入（Rental Income）。這可以用於做相關解稅規劃。同時，若委託仲介代管度假屋，根據彭博社的資料顯示，每個月約需支付8-10%的房租作為管理費用。

結語

擁有自己的度假屋無疑是一個很棒的選擇，但在購屋之前，納稅人應全面考慮養房成本與稅法負擔，以便做出更合適自己的投資選擇。投資度假屋可能是一項風險與回報兼具的投資，只有深入了解各方面的考量，才能在美國的房地產市場中踏上明智的一步。

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