在全球化的時代裡，投資房地產的機會已不再限制於自己所居住的地區。過去20年來，北美洲和西歐國家的房地產市場非常受到亞洲投資人的喜愛。對於那些有子女在國外讀書多年的家庭來說，在孩子就讀的大學城附近置產已變得非常普遍。那麼，非美國稅務居民的外國人(Nonresident Aliens)，如果在美國購買房地產進行出租或者之後出售，會有哪些稅務申報的要求呢？本篇文章將為您進行重點整理。

為何選擇美國房地產市場？

首先，相較於西歐國家，美國的房地產市場更加崇尚資本主義，因此對於外國人購買房屋並沒有懲罰性費用，相對而言更受到投資者的歡迎。當外國人購買美國房地產時，流程與美國人購買房地產非常相似，最大的差別在於外國人需要向國稅局申請個人納稅人識別號碼(ITIN)，該號碼用於未來申報租金收入以及其他與房地產相關的交易。也有少數外國人選擇以有LLC的方式購買房地產，但是外國人的成立LLC要求相對複雜，可能需要尋求律師的協助。

外國人購買房地產的稅務責任

當外國人以個人名義購買房地產後，將會收到一份地契(Deed)，上面記載著外國人的名字作為屋主。根據規定，外國人需要每年繳交房屋稅和房屋保險的相關費用。較常見情況，外國人購買房地產的主要目的是出租，因此他們通常會委託房地產經紀人代為管理。由於屋主是外國人且非美國稅務居民，從房租中需直接扣除30%的稅款上繳給國稅局。然而，到了稅務年度結束時，外國人則無需再申報與出租房產相關的所得稅。

然而，這種扣稅方式的稅率相對較高，對於投資者而言可能會比較吃虧。因此，稅法中為外國人提供了一個選項，將美國房產租金收入認定為和美國有關的收入，即”Effectively Connected Income”（簡稱ECI）。這種方式可以使用漸進式稅率課稅，對投資者更加有利。選擇這種方式的外國人需要每年按時報稅，使用1040NR表格，這是專門給外國人非稅務居民使用的表格，並且可以附上Schedule E表格來申報出租的收入和費用。

選擇ECI的申報要求

在申報1040-NR表格時，外國人需要附上申明，表示他們選擇將租金收入視為美國收入(ECI)。這項申明需要附上一些重要資訊，比如屋主姓名，並表明外國人屋主選用了IRS Section 871D的選項。此外，如果外國人擁有多套房產，他們需要清楚地列出每套房產的地址；如果房子有大幅修繕和增建，也需要註明。同時，還需要提供房產的持有日期、租金收入等詳細資訊，才能將房租收入視為美國收入並享受較優惠的稅率。這個選擇會一直有效，但外國人需要每年按時申報1040-NR表格。如果未能按時申報，國稅局有權利取消外國人享有較優惠稅率的選項，改為直接扣除30%的選項。因此，外國人必須每年按時進行申報。另外，如果未來房產有大幅增值，外國人打算賣出房地產時，賣房手續和美國稅務居民稍有不同。

外國人賣房的稅務責任

首先，在房產交易時，無論是通過房地產經紀人還是買家，都需要按照稅局的要求從賣房款中扣除15%作為賣方的稅款上繳給國稅局。舉例來說，如果賣價是1,000,000美元，外國買主只能收到850,000美元。此外，買方還需要填寫8288表格，這是國稅局的要求，旨在確保外國人申報賣房所得的資本利得稅。賣房之後，外國人在報所得稅時，需要再次使用1040-NR表格的附表Schedule D，並附上表格4797，申報房地產交易所得或損失，同時附上8288表格作為證明，證明之前預扣的15%賣房款。只有這樣，外國人才有可能拿回被多扣走的賣房款項。在申報房地產交易時，外國人需要列出房屋的持有成本、買賣房子的成本和折舊等相關費用，以順利向稅局完成申報手續。

結語

外國人在美國購買房地產時，需要申請ITIN號碼並選擇適合自己的稅務申報方式。出租房產時，可以選擇將租金收入視為美國收入(ECI)以享受更有利的稅率。而在出售房產時，需要按照稅務要求扣除相應的稅款並進行申報。

謝謝您的閱讀，我們下次再見。

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