在美國買房子是一大事情，尤其在過去兩年中，由於美國聯儲局（Fed）的升息，房貸利率急升。那麼，我們該如何獲得更優惠的利率呢？在今天的文章中，與大家分享我們在買房、申請貸款、談判房價以及再轉貸的經驗。同時，我們還會重點整理有關自住屋的節稅要點。讓我們一起來了解吧！
買房前的準備工作
在開始尋找合適的房子之前，建議先與一家你與之長期合作的銀行聯繫。憑著你的信用分數、穩定的薪資收入以及與銀行的交易歷史等條件，獲得貸款的預先批准（Pre-approved）或貸款資格證明（Pre-qualification letter）。這份文件的作用是向賣家和房地產經紀證明你能夠獲得貸款，因此他們會更願意與你議價。有趣的是，在買房過程中，我們可能會找到另一家貸款銀行，其利率和條件更好。這意味著預先批准的銀行和實際貸款的銀行可以是不同的銀行。
申請房屋貸款和注意事項
一旦找到心儀的房子，與賣家達成協議後，就可以開始申請貸款了。由於疫情的影響，現在許多銀行建議客戶將相關資料上傳到他們的網上平台（Portal）。最重要的資料包括聯邦所得稅報表1040和薪資W2表。銀行在審核你的收入和信用報告後，會確定貸款利率並鎖定（Lock-in）該利率。特別是在升息的環境中，鎖定利率非常重要。另外，我們還需要向貸款銀行確認，我們所申請的房屋貸款沒有提前還款罰款（Prepayment penalty）。這意味著如果我們有多餘的現金流，可以提前還款而不會被銀行罰款。
房屋檢查和再轉貸
在買房過程中，可能會遇到一些插曲。例如，當我們進行房屋檢查時，師傅可能會發現房子存在其他問題。根據協議，賣家應該負責修理這些問題。如果賣方不願意，我們可以再次談判房價，因為本來這筆費用就應該由賣方承擔。房屋檢查是一個重要的步驟，賣方有義務告知房屋狀況，買方有權要求合理的維修。
如果我們在買房時的利率較高，後來房貸利息下跌，那麼再轉貸（Refinance）成為一個重要的選擇。事實上，我們曾經進行兩次再轉貸。我們可以先與原貸款銀行聯繫，但如果他們的態度不太好，我們也可以尋找其他銀行談判。有趣的是，在兩次再轉貸後，我們的貸款利率比最初的貸款利率降低了一半。另外，第一次買房時，根據州法律，許多銀行要求客戶使用代管服務（Escrow Service），即每月除了貸款金額外，還需支付一部分的房屋稅和保險費。然而，在再轉貸時，我們有權要求不再使用這項服務。通常，貸款申請需要至少30到45個工作天才能完成。如果我們能迅速提供相關資料，如稅表和身份證明等，我的經驗是大約在兩到三周內就能完成。及時回應貸款銀行的要求是非常重要的，因為這將直接影響到貸款利率的高低。總而言之，貸款利率與貸款金額占房屋價格的比例有很大關係。因此，在轉貸時，如果舉債金額較初次貸款時低或房價上漲，我們就可能獲得更優惠的利率。
自用住宅的稅務節稅
在購買自用住宅方面，稅法中有一些不同的節稅方式。讓我們來整理一下重點：
- 自用住宅的貸款利息：如果自用住宅是在2017年12月16日之後購買的，貸款金額在750,000美元以下，則可以在稅表Schedule A中全額扣除，降低應納稅所得。
- 自用住宅的房屋稅：同樣可以在稅表Schedule A中列舉扣除。
- Points費用：在美國的房貸費用中，有一項叫做Points，一個Point等於1%房貸借款金額。這是通常支付給貸款銀行的費用，可以降低貸款利率。如果借款金額很高，支付Points費用以降低利率，可以有效地減少總利息支付金額。此外，貸款的Points費用也可以在稅表Schedule A中列舉扣除。
每年年底，貸款銀行會向借款人發送一份1098表格，其中清楚列出借款人支付的Points費用。由於現在許多銀行都採用電子郵件方式或在網上銀行系統中提供1098表格，所以請確保保存好相關文件，以減少未來賣房時的課稅所得。
賣房時的購房成本和稅務優惠
當我們賣房時，可以扣除一些購房成本。其中最主要的是結算費用（Settlement Fee），例如Title Fee（產權費用）、律師費用、Title Insurance（產權保險）、登記費用、測量費用以及產權轉移時需要支付的轉讓稅。這些費用都屬於結算費用的一部分。此外，如果在自用住宅期間對房屋進行了重大翻修或維護，如更換全新屋頂、增建浴室或其他房間等，這些都屬於增加房屋購買成本的費用。同樣地，請務必保存相關文件，以便在未來賣房時有效地減少資本利得稅。
最後，國稅局對自用住宅有一項特殊優惠。如果在購買房子後的五年中，其中兩年將房子作為自用住宅使用，並在賣房時產生資本利得，則資本利得在250,000美元以下的部分不需要納稅。這一項稅法稱為Section 121 Exclusion。如果是夫妻共同擁有房屋，在持有房屋的五年中，其中兩年內將房子當作自用住宅使用並賣出，則資本利得在500,000美元以下的部分不需要納稅。這裡的兩年自用住宅使用不需要連續不間斷的兩年，可以在持有房屋的五年期間累計達到兩年即可享受Section 121的優惠。
以上就是有關房屋貸款和自用住宅的一些重點提示和節稅要點。希望這篇文章對您有所幫助。
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