美國房地產: 1031 Exchange

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1031 Exchange

美國房地產是投資理財的重要一環。川普家族就是透過房地產起家的。他們善於運用美國稅法中的一項特殊條款1031 Like-kind Exchange,將商用或投資用房地產交換成更優質的資產,同時延遲繳納所得稅。

在本文中,我們將重點介紹及討論如何使用1031 Exchange。

什麼是1031 Exchange?

根據美國稅法第1001條,所有房地產交易的利潤或損失都需要報稅。除非有明確的例外情況,否則必須支付相應的稅款。而1031 Exchange就是一項特殊條款,允許遞延獲利與遲交資本利得稅。

1031 Exchange的定義很明確,當納稅人將一個投資性質的房地產換成另一個投資性質的房地產時,則被換走的房地產,其獲利Capital gain,可以推遲納稅。

需要注意的是,1031 Exchange有一些限制。例如,交換的資產不能在美國境外,也不能是自用住宅。此外,期貨、股票、虛擬貨幣等不屬於可交換的投資產品。

那麼,為什麼1031 Exchange如此受歡迎呢?主要原因在於它可以延遲支付資本利得稅。這樣,投資者就可以避免因大量資本利得,而需要支付額外的3.8% Net Investment Tax和州所得稅。同時,他們還可以避免支付替代性最低稅(Alternative Minimum Tax)。

從長期投資的角度來看,投資房地產的增值可以加快投資回報的增長。但也有一些情況下,納稅人可能會考慮不使用1031 Exchange。例如,如果納稅人不打算繼續投資和管理出租房產,或者房產的增值不多,需要繳納州稅和聯邦稅不多,他們可能會選擇放棄1031 Exchange。

如何使用1031 Exchange?

當納稅人決定使用1031 Exchange時,他們需要符合國稅局(IRS)的明確規定。納稅人可以選擇與另一個納稅人交換投資型房產,或者選擇其他方式,比如先出售手中的投資型房地產,然後在規定的時間內找到一個價格接近並符合要求的新投資房產進行再次購買。

1031 Exchange Requirement

具體而言,納稅人需要在出售手中的投資型房地產後的45天內找到新的投資目標,並在出售後的180天內完成新目標的購買交易。在交易過程中,需要使用合格的第三方中間人間人(Qualified Intermediary)來保管交易款項,且保管中間不能是納稅人的親戚或房地產中介。

需要特別注意的是,如果未能在國稅局規定的時間內完成1031 Exchange,則出售投資房地產所產生的資本利得將需要支付所得稅,無法享延遲資本利得稅,應該確保買價接近或超過之前出售的投資房地產的價值。

1031 Exchange有嚴格的期限要求。如果可能,納稅人應盡量避免在接近報稅截止日期4月15日 之後完成交易。因為如果未能按時完成1031 Exchange,則資本利得將被視為應該納稅的所得,稅務局有權要求納稅人繳稅。因此,建議納稅人尋找經驗豐富的代管機構和中介人,熟悉1031 Exchange的規則和時間限制,以免超過國稅局180天的規定而蒙受損失。

如果納稅人與親屬進行投資房地產的1031 Exchange,需要注意在兩年內不得出售交換的房地產。否則,推遲的資本利得將立即被視為應該納稅的所得稅。根據1031 Exchange的定義,與納稅人有關係的方包括兄弟姊妹、配偶、直系血親以及納稅人有控制權的信託或公司等。

最後,1031 Exchange曾在拜登總統的稅改方案中面臨被限制或廢除的風險,需要密切關注未來是否在稅改法案中有再次被提出的可能。

總結

1031 Exchange是一項在美國房地產投資領域中廣受歡迎的特殊條款。通過1031 Exchange,投資者可以遞延資本利得的繳稅時間,從而達到節稅並換成更優質投資房產的機會。

如有任何問題或疑惑,歡迎來信詢問。

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