房地產投資對於理財來說是一個非常重要的拼圖。在美國,除了擁有自己的住宅之外,擁有第二間度假屋也是非常普遍的。本文將重點整理如何在度假屋的所得稅申報中做出適當的規劃,以減少您的稅務負擔。
如何在稅務申報中扣除度假屋費用
如果您將第二間房屋視為自用住宅,每年只在度假期間使用,那麼有一些度假屋的費用是可以在所得稅1040表中扣除的。例如,您可以扣除房貸利息,但有一個前提是如果您在2018年之前購買了第二間自用住宅和度假屋,則兩者的房貸利息總額必須在110萬美元以內,才能夠列舉扣除額申報。

然而,如果您在2018年之後購買了度假屋,則利息扣除的條件就相對嚴格了。這歸因於川普總統於2017年底通過的稅改法案。根據新法案的規定,自2017年12月16日之後購入的度假屋,與第一間自用住宅的房貸總額相加,只有在75萬美元以內的房貸利息才能夠列舉扣除額。
另外,第二間度假屋的房地產稅(Property Tax)也可以列舉扣除,但最高限額為10,000美元。這對於居住在高所得稅和高房地產稅的州,例如紐約州和加州的納稅人來說可能會有一些不利。然而,如果您的度假屋偶爾出租,那麼您可以利用出租收入來彌補維護度假屋的費用。
度假屋的出租收入和稅務負擔
對於出租的度假屋,稅務局對於出租天數有明確的規定。如果您的度假屋一年的出租天數在14天或14天以下,則出租收入不會被視為課稅所得。但是,如果您的出租天數超過14天,則需要在稅表中申報出租收入。那麼,如何計算出租費用呢?
根據國稅局的規定,納稅人需要計算個人使用(personal use)的天數,然後根據個人使用天數和出租使用天數的比例來分配費用。出租費用的扣抵原則上只能夠扣抵與出租收入相等的費用。如果出租產生了損失,那麼扣抵的金額可能會有所限制,除非您將度假屋的個人使用天數壓低至不超過14天,或者出租天數的10%以下,才有可能扣抵更多的出租費用。
度假屋的資本利得稅優惠和規劃方式
第二間度假屋的報稅規則相對複雜,但是納稅人可以根據自己的情況進行不同的規劃。另外,在未來如果您打算出售度假屋,還有一個彈性的規劃方式可以考慮。
例如,假設您即將退休,您可以考慮出售一間較大的自用房屋。根據Section 121 Exclusion的規定,您可以享受到50萬美元的免稅額和免除資本利得稅的優惠。夫妻倆可以搬到原本的度假屋,並將其改為自用住宅。只要夫妻倆在持有度假屋並以其為自用住宅的條件下居住滿兩年,他們就有資格再次使用Section 121 Exclusion來免除資本利得稅。
然而,如果您在出租度假屋期間曾經扣除折舊費用,那麼即使將來將度假屋變為自用住宅,部分折舊費用可能會被視為課稅收入。
結語
在美國投資度假屋享受舒適的度假環境時,若有適當的規劃,可以減少您的稅務負擔。希望這篇文章對您的節稅規劃方面有所幫助。如有任何問題或疑惑,歡迎來信詢問。祝您有個美好的度假時光!
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