在美國，若您有出售不動產的時，您有可能會收到一份1099-S表格。這份稅表主要是記錄您在賣出自用住宅或出租房產時的稅表。
本篇文章將會為您介紹1099-S表格的基本知識和相關的申報要點。
什麼是1099-S表格？
1099-S表格是針對房地產買賣而產生的稅表。如果您在報稅年度賣出自用住宅或出租房產，負責交易的地產中介、Escrow公司或是貸款銀行，會發1099-S表格給您做申報用。
如果您在賣出房地產後沒有收到1099-S表格，但若有資本利得，為了保障您的權益，建議在賣出當年度自行申報。國稅局有3年查稅時效，除非有重大的稅務詐欺，查稅權利隨在3年消失。
常見的1099-S表格使用情況
1099-S表格最常見使用於自用住宅出售。根據美國稅法，如果您滿足Section 121的資本利得免稅條件，即屋主在5年內持有住宅兩年，且作為自用住宅使用至少兩年，一個人則可以免稅資本利得達$250,000美元。夫妻兩人可有$500,000美金的資本利得免稅。
如果您滿足以上兩個條件，則應在售出自用住宅時通過1099-S表格告知國稅局，您符合Section 121自用住宅減免資本利得，即便不需繳稅。
盡早通知國稅局非常重要，因為如果您再次購入自用住宅，並滿足Ownership和Use Test兩年後，則又可以再使用一次Section 121，保障再次申請自用住宅資本利得減免。
如果您的房產交易是1031 Exchange，您仍可能會收到1099-S表格，在這種情況下，您需要注意1099-S表格上的Box 2 Gross Proceeds將顯示為0。Box 4將有一個勾選標誌，申報到國稅局。務必存檔保留收到的1099-S表格。
如果因賣出商用或出租房地產收到1099-S表格，您可以使用表格4797申報Sale of business property。按照稅法，每年可以扣抵折舊費用Depreciation expenses，減少商用房產的課稅收入。
然而，如果您賣出商用或出租房地產，並且出售價格高於持有成本時，則稅局要求在出售時計算折舊回收，也就是所謂的折舊返還Depreciation recapture。
例如，如果您賣出出租房產，賺了100美元，過去10年累計折舊為50美元，那麼折舊返還為50美元，您需要以比較高所得稅率繳稅，另外的50美元將享有較優惠的資本利得課稅。如果您賣出出租房產虧本，則不會有折舊返還的問題。
總結
綜上所述，如果您出售房地產，會收到1099-S表格。在賣出自用住宅時，請確認是否符合Section 121的資本利得免稅條件，並通過1099-S表格告知國稅局。如果您有商用房產的交易，您需要注意折舊返還的問題。
